Захист власника нерухомості у спорі щодо договорів купівлі-продажу

Коротко про кейс

• Галузь: цивільне право, нерухомість
• Практика: судові спори щодо нерухомого майна, захист права власності, оскарження правочинів
• Предмет спору: визнання недійсними договорів відчуження нежитлових приміщень
• Результат: Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення та підтвердив правомірність набуття майна клієнтом

Суть спору

Адвокат та партнер ** Олексій Менів** представив інтереси клієнта у складному багаторівневому спорі щодо права власності на нерухоме майно. Позивач звернувся до суду з вимогами про визнання недійсними договорів відчуження нежитлових приміщень, укладених на користь клієнта об'єднання. На думку позивача, відповідні правочини мали фраудаторний характер та були спрямовані на уникнення виконання боржником своїх фінансових зобов'язань перед кредиторами. Також заявлялися доводи про нібито заниження вартості відчуженого майна та недобросовісність сторін під час укладення договорів.

Ризики для клієнта

У разі задоволення позову клієнт ризикував втратити право власності на придбані нежитлові приміщення.

Крім того, негативне судове рішення могло призвести до:

• визнання укладених договорів недійсними
• втрати інвестицій у придбану нерухомість
• виникнення додаткових майнових спорів
• необхідності повернення майна попередньому власнику
• тривалих судових процесів щодо відшкодування понесених витрат.

З огляду на характер спору особливого значення набувало доведення добросовісності покупця та законності укладених договорів.

Правова позиція захисту

Під час розгляду справи адвокати АО «Шкребець і партнери» вибудували правову позицію навколо принципу добросовісності набувача майна.

Захист доводив, що клієнт:

• придбав нерухомість на законних підставах
• сплатив її ринкову вартість
• не був пов'язаний із боржником корпоративними, родинними чи іншими відносинами
• не мав інформації про наявність боргових зобов'язань продавця
• не володів відомостями про можливі претензії третіх осіб щодо майна.

Окрему увагу було приділено доказам, які підтверджували ринкову вартість нерухомості та спростовували твердження про її заниження.

Доводи щодо фраудаторності правочинів

Одним із ключових питань спору стала оцінка доводів про фраудаторний характер правочинів. Позивач стверджував, що відчуження майна було здійснено виключно для уникнення виконання боржником своїх зобов'язань перед кредиторами. Водночас під час розгляду справи було встановлено відсутність доказів, які б свідчили про змову між сторонами правочину або про обізнаність покупця щодо можливих боргових проблем продавця. Захист наполягав, що сам факт наявності у продавця боргів не може автоматично свідчити про недійсність укладеного договору або недобросовісність покупця.

Розгляд справи судами

Під час розгляду справи суди досліджували обставини укладення договорів, порядок проведення розрахунків, результати оцінки майна та наявність або відсутність зв'язків між учасниками правочину. Апеляційний суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог та відмовив у визнанні договорів недійсними. Не погодившись із таким рішенням, позивач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду залишив касаційну скаргу без задоволення. Суд погодився з висновками апеляційної інстанції про відсутність підстав для визнання недійсними договорів відчуження нежитлових приміщень, укладених на користь клієнта АО «Шкребець і партнери».

Під час аналізу матеріалів справи Верховний Суд підтвердив, що судами не встановлено обставин, які могли б свідчити про недобросовісність покупця або його участь у діях, спрямованих на ухилення від виконання боргових зобов'язань.

Результат справи

За результатами касаційного перегляду правова позиція клієнта була повністю підтримана.

Верховний Суд погодився, що покупець:

• діяв добросовісно
• придбав майно за ринковою вартістю
• здійснив оплату відповідно до звітів про оцінку
• не був пов'язаний із боржником
• не володів інформацією про його заборгованість або можливі обмеження щодо майна.

У результаті договори відчуження нерухомості залишилися чинними, а право власності клієнта було остаточно захищене.

Чому це рішення важливе

Цей кейс має важливе значення для формування судової практики щодо захисту добросовісних набувачів нерухомості. Рішення Верховного Суду підтверджує, що сам факт існування боргів у продавця не є достатньою підставою для оскарження правочинів, якщо покупець діяв добросовісно та не був обізнаний про можливі ризики. Справу також можна розглядати як приклад ефективного захисту права приватної власності та стабільності цивільного обороту.

Практичне значення для бізнесу та інвесторів

Для інвесторів, власників нерухомості та учасників ринку цей кейс демонструє важливість належної юридичної перевірки активів перед укладенням угод. Водночас рішення підтверджує, що добросовісний покупець, який діє відкрито, сплачує ринкову вартість майна та не має зв'язку з боржником, може ефективно захистити свої права навіть у складних судових спорах.