Постанова № 1073: що змінилося у ціноутворенні в будівництві за постановою № 1512

Постанова Кабінету Міністрів України № 1073 від 26 серпня 2026 року суттєво змінила правила аналізу цін на матеріальні ресурси у будівництві, запроваджені постановою № 1512. Йдеться не про технічне коригування окремих положень, а про фактичне переналаштування всієї моделі ціноутворення: від диференціації матеріалів за їх впливом на вартість до чіткого розмежування твердої та динамічної договірної ціни.

Коли у листопаді 2025 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову № 1512, будівельний ринок отримав оновлений підхід до контролю вартості матеріальних ресурсів. Аналіз цін, електронні звіти, База даних цін та цифрова фіксація договірної ціни мали зробити використання бюджетних коштів більш прозорим, а формування кошторисної вартості - більш обґрунтованим і контрольованим.

Разом із тим практика застосування постанови досить швидко виявила низку проблем. Замовники, підрядники та кошторисники зіткнулися з питаннями щодо кількості цінових пропозицій, порядку підтвердження вартості незначних ресурсів, дій у випадку відсутності відповідей від постачальників, застосування нових вимог до раніше розробленої проєктної документації, а також співвідношення аналізу цін із різними видами договірної ціни.

Саме ці питання значною мірою і стали предметом постанови Кабінету Міністрів України від 26 серпня 2026 року № 1073, якою внесено зміни до постанови № 1512. Основна частина змін набула чинності 1 вересня 2026 року, тоді як окремі положення, зокрема щодо аналізу цін учасником процедури закупівлі на стадії підготовки тендерної пропозиції, почнуть застосовуватися з 1 січня 2027 року.

Аналіз цін починається не з договору, а з вартості об’єкта

До 1 серпня 2027 року встановлений постановою № 1512 порядок аналізу цін застосовується до об’єктів будівництва, загальна кошторисна вартість яких становить від 1,5 млн грн. При цьому принципово важливо розрізняти загальну кошторисну вартість об’єкта та ціну конкретного договору. Один об’єкт може реалізовуватися в межах декількох закупівель або договорів, а тому сама по собі вартість окремого договору не визначає необхідність застосування всього механізму аналізу. Для об’єктів, загальна кошторисна вартість яких не перевищує 1,5 млн грн, у перехідний період порядок проведення аналізу визначається замовником у власному організаційно-розпорядчому документі. Після 1 серпня 2027 року відповідний вартісний поріг втрачає своє значення, а аналіз цін застосовуватиметься незалежно від загальної кошторисної вартості об’єкта.

Одна ціна - декілька різних юридичних контекстів

Одним із найбільш важливих результатів постанови № 1073 стало чіткіше розмежування стадій, на яких проводиться аналіз цін. Матеріальний ресурс може з’являтися у проєкті кілька разів: під час складання інвесторської проєктної документації, при підготовці тендерної пропозиції, у складі договірної ціни та безпосередньо під час оформлення виконаних робіт. Хоча найменування матеріалу при цьому залишається тим самим, його юридичне значення на кожному з цих етапів різне. Замовник проводить аналіз цін при складанні інвесторської кошторисної документації. Якщо розроблення проєктної документації покладено на підрядника, відповідний аналіз здійснює підрядник. У разі застосування динамічної договірної ціни підрядник також проводить аналіз під час підготовки актів приймання виконаних будівельних робіт. При твердій договірній ціні аналіз концентрується насамперед на стадії підготовки документів для укладення договору, а з 1 січня 2027 року відповідні вимоги поширюватимуться також на учасника процедури закупівлі під час формування тендерної пропозиції. Тому після змін, внесених постановою № 1073, уже недостатньо просто встановити, чи проведено аналіз. Необхідно визначити, чи проведено його саме тим суб’єктом, на тому етапі та за тим алгоритмом, який був передбачений нормативним регулюванням.

60/30/10 та 60/40: ресурс оцінюється відповідно до його впливу на кошторис

Однією з найбільш практичних змін стала система розподілу матеріальних ресурсів за їх вартісною значущістю. До 1 серпня 2027 року для формування інвесторської кошторисної документації, твердої договірної ціни та, у відповідних випадках, тендерної пропозиції застосовується модель 60/30/10. Матеріальні ресурси, які сукупно формують 60 % загальної вартості, потребують найбільш ґрунтовного підтвердження. Аналіз щодо них здійснюється на підставі щонайменше трьох цінових пропозицій виробників, імпортерів, їх офіційних представників або дистриб’юторів. Для наступних 30 % ресурсів допускається спрощений порядок із можливістю використання ширшого кола джерел, а для останніх 10 % — найбільш спрощений механізм. Після 1 серпня 2027 року співвідношення змінюється на 60/35/5. Економічна логіка такого підходу є очевидною: матеріал, який формує значну частину вартості будівництва, повинен мати вищий стандарт цінового підтвердження, ніж позиція, вплив якої на загальну кошторисну вартість є мінімальним. Особливо важливо не переносити механічно модель 60/30/10 на взаєморозрахунки за динамічною договірною ціною. Для такого випадку передбачено окремий розподіл 60/40. Для ресурсів, які формують 60 % загальної вартості матеріальних ресурсів, зберігається підвищений стандарт підтвердження із застосуванням декількох цінових пропозицій, тоді як для решти 40 % застосовується спрощений порядок. Це ще раз демонструє принципову різницю між формуванням договірної ціни та її подальшим застосуванням під час виконання робіт. Саме тому питання про кількість необхідних цінових пропозицій не може розглядатися ізольовано. Спочатку потрібно визначити, на якому етапі реалізації проєкту перебувають сторони та який вид договірної ціни використовується.

Публічна ціна з офіційного сайту отримала повноцінне нормативне значення

Ще одним суттєвим кроком стало визнання публічної цінової інформації з офіційних вебресурсів належним джерелом для аналізу. Інформація, розміщена на сайті виробника, імпортера, офіційного представника або дистриб’ютора, може використовуватися як цінова пропозиція, якщо вона дозволяє належним чином ідентифікувати продавця, конкретний ресурс, одиницю виміру, його ціну та період актуальності такої інформації. Таким чином, регулювання наближається до реальної практики ринку, де ціна в електронному середовищі часто є більш оперативною та актуальною, ніж окремо підготовлений комерційний лист. Водночас використання інформації з вебсайту не скасовує вимог до належності доказу. Випадковий скріншот або ціна без можливості встановити продавця, технічні характеристики товару чи дату її актуальності не можуть автоматично вважатися повноцінним підтвердженням. Крім того, використання певної пропозиції під час аналізу не створює обов’язку надалі придбати матеріал саме у цього продавця, оскільки аналіз ціни є інструментом підтвердження її ринкового рівня, а не способом попереднього визначення контрагента.

Якщо постачальник не відповів, це ще не означає порушення

Постанова № 1073 врегулювала ще одну поширену практичну ситуацію, відсутність відповіді на направлений запит щодо ціни. Мінімальний строк очікування становить п’ять робочих днів, якщо самим запитом не встановлено більш тривалий строк. Якщо відповідь у цей період не надходить, факт направлення запиту та його залишення без відповіді може бути зафіксований у звіті і слугувати належним обґрунтуванням відсутності необхідної кількості конкурентних пропозицій. Це суттєво змінює сам підхід до оцінки належності аналізу. Відтепер вирішальним є не лише фактичне отримання певної кількості відповідей, а й підтвердження того, що замовник або підрядник здійснив усі розумні та передбачені дії для їх отримання. Для фінансового контролю це означає, що відсутність трьох комерційних пропозицій не може автоматично прирівнюватися до відсутності аналізу, якщо існує належно зафіксований документальний слід пошуку відповідних цін.

Один звіт може використовуватися для декількох об’єктів

Постанова № 1073 також дозволила зменшити дублювання аналітичної роботи. За визначених умов один звіт з аналізу цін може використовуватися для декількох об’єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації або капітального ремонту, якщо вони мають аналогічні технічні характеристики та розташовані в межах однієї області. Для масштабних програм відновлення або одночасної реалізації групи подібних об’єктів така можливість має істотне практичне значення, оскільки дозволяє не створювати однаковий масив документів для кожного об’єкта лише з формальних причин. Крім того, за наявності чинного звіту він може бути використаний і на наступних стадіях реалізації відповідного проєкту у випадках, прямо передбачених постановою.

База даних цін: від допоміжного джерела до системного орієнтира

До 1 січня 2027 року триває перехідний період первинного наповнення Бази даних цін. Протягом цього періоду поточні ціни визначаються на підставі належно проведеного аналізу незалежно від середньої ціни відповідного ресурсу, відображеної у Базі. Це має важливе значення для правозастосування, оскільки сама по собі різниця між фактично застосованою ціною та середнім показником у Базі не може автоматично свідчити про завищення вартості. Разом із тим з 1 січня 2027 року роль Бази суттєво посилюється. При формуванні твердої договірної ціни її показники стають одним із важливих нормативних орієнтирів поряд із результатами проведеного аналізу. Таким чином, система поступово рухається до моделі, у якій ціноутворення у публічному будівництві буде не лише документально підтвердженим, а й цифрово зіставним. Для підрядника це означає підвищення вимог до моменту та способу формування ціни, для замовника - необхідність більш уважного документування її обґрунтування, а для юриста - потребу оцінювати не лише саму цифру, а й увесь контекст її появи.

Заробітна плата: кошторисні дані мають збігатися з фактичними

Окремий блок змін стосується заробітної плати у складі прямих витрат. При взаєморозрахунках враховується фактично нарахована заробітна плата працівників у межах ліміту, передбаченого договірною ціною, за винятком тієї її частини, яка врахована у загальновиробничих та адміністративних витратах. Фактичний рівень заробітної плати підтверджується відповідною довідкою. Крім того, до такої довідки може включатися винагорода фізичним особам за цивільно-правовими договорами, якщо виконувані ними роботи безпосередньо пов’язані з реалізацією конкретного договору підряду та належать до прямих витрат. У практичному вимірі це означає, що кошторисна, бухгалтерська та договірна складові будівельного проєкту повинні бути взаємоузгодженими. Розрив між ними під час перевірки може створити значно більші ризики, ніж формальна помилка в окремому документі.

Нові правила не повинні змінювати оцінку старої документації

Одним із найважливіших із правової точки зору є блок перехідних положень. Постанова № 1073 прямо передбачила, що проєктна документація, затверджена до запровадження обов’язкового електронного звіту з аналізу цін, не потребує коригування виключно через відсутність такого звіту. Так само відсутність або втрата чинності звіту щодо документації, яка була затверджена до початку функціонування нових електронних механізмів, сама по собі не створює обов’язку здійснювати повторне коригування або проходити експертизу повторно. Це закріплює фундаментальний для будь-якого контролю принцип: правомірність документа повинна оцінюватися з урахуванням нормативних вимог, які діяли на момент його складання та затвердження. Для довготривалих будівельних проєктів це має особливе значення, оскільки проєктування, експертиза, закупівля, укладення договору та фактичне виконання робіт можуть відбуватися у різних періодах.

Тверда та динамічна договірні ціни: головна межа нового регулювання

На нашу думку, саме це питання стане одним із найбільш дискусійних у майбутніх перевірках та судових спорах. Тверда і динамічна договірні ціни - це не просто два різновиди оформлення вартості робіт, а різні моделі розподілу ризиків між сторонами договору. За твердої договірної ціни основний аналіз ринкового рівня матеріальних ресурсів концентрується на етапі її формування. За динамічної ціни вартість ресурсів продовжує мати самостійне значення і під час взаєморозрахунків за фактично виконані роботи. Саме тому механічне порівняння ціни матеріалу в акті виконаних робіт із пропозицією, знайденою контролюючим органом на іншу дату, не може вважатися достатнім доказом завищення. Для належної оцінки необхідно встановити дату формування договірної ціни, її вид, нормативну редакцію, що діяла у відповідний момент, технічні характеристики матеріалу, порядок його аналізу та умови договору щодо можливості зміни ціни. І лише після цього арифметична різниця між двома показниками може отримати юридичне значення. Тверда договірна ціна не може бути фактично перетворена на динамічну лише тому, що через кілька місяців після укладення договору на ринку з’явилася інша ціна на той самий або схожий ресурс.

Для фінансового контролю важливо не лише скільки коштує ресурс, а й як сформована його ціна

Постанова № 1073 ускладнює спрощений підхід до перевірки, за якого сам факт наявності нижчої ціни в іншого постачальника використовується як достатня підстава для висновку про завищення. Для обґрунтованої оцінки необхідно відтворити весь механізм формування спірної вартості: визначити стадію, суб’єкта аналізу, вид договірної ціни, належність ресурсу до відповідної групи 60/30/10 або 60/40, допустимі джерела інформації, момент часу та технічну співставність матеріалів. Останній аспект особливо важливий. Однакове або схоже найменування товару ще не означає, що йдеться про економічно та технічно співставні ресурси. Арматура різного класу, бетон різної марки, кабель з іншим перерізом, віконна система іншої конфігурації або обладнання з відмінними технічними параметрами можуть мати суттєво різну вартість, навіть якщо формально належать до однієї товарної групи. Тому належний аналіз ціни - це не пошук найдешевшої пропозиції на ринку, а пошук співставної ціни співставного ресурсу у релевантний момент часу.

Цифровий слід стає частиною доказової системи

Ще один важливий напрям змін - подальша цифровізація не лише договірної ціни, а всього процесу формування, обґрунтування та підтвердження вартості будівництва. Постанова № 1073 послідовно пов’язує з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва звіт з аналізу цін на матеріальні ресурси, договірну ціну та її подальші зміни, а також документи, що містять інформацію про ціни на матеріальні ресурси на різних етапах реалізації проєкту - від проєктної документації та процедури закупівлі до договору підряду й актів приймання виконаних будівельних робіт. Таким чином, цифровізації підлягає вже не окремий документ, а фактично весь ланцюг походження ціни. Дані про вартість матеріального ресурсу мають бути простежуваними від моменту її визначення під час складання кошторисної документації або проведення закупівлі до формування договірної ціни та, у передбачених випадках, проведення взаєморозрахунків за виконані роботи. Окреме місце в цій системі займає База даних цін на будівельну продукцію та інші матеріальні ресурси у складі ЄДЕССБ, яка акумулює електронні цінові пропозиції та поступово стає одним із ключових інформаційних орієнтирів для визначення поточної вартості ресурсів. Для замовника це означає необхідність забезпечити послідовність і взаємоузгодженість інформації на всіх етапах реалізації проєкту, для підрядника це можливість документально підтвердити походження та обґрунтованість застосованої ціни, а для органів фінансового контролю - значно ширший масив даних для перевірки. Водночас для адвоката такий цифровий слід набуває особливого доказового значення, оскільки дозволяє оцінювати спірну вартість не за одним окремо взятою комерційною пропозицією чи актом КБ-2в, а відтворювати всю хронологію формування ціни та перевіряти її правомірність саме за правилами, які діяли на кожному відповідному етапі.

Висновок адвокатів АО «Шкребець і партнери»

На нашу думку, головне значення постанови № 1073 полягає не стільки у зміні окремих технічних правил аналізу цін, скільки у зміні самого підходу до оцінки вартості будівництва. Система поступово відходить від моделі, у якій достатньо було формально зібрати певну кількість комерційних пропозицій, і переходить до більш комплексного підходу, де враховується економічна вага ресурсу, момент формування ціни, вид договірної моделі, належність джерел та документальна послідовність усіх рішень. Для замовника це означає необхідність вибудовувати систему ціноутворення ще до оголошення закупівлі та забезпечувати її безперервність на всіх подальших стадіях реалізації проєкту. Для підрядника ключового значення набувають належне формування договірної ціни, документування ринкових показників, контроль за фактичними витратами та правильне врегулювання в договорі механізмів зміни вартості ресурсів і заробітної плати. Для органів державного фінансового контролю постанова № 1073, своєю чергою, істотно звужує простір для суто механічного порівняння цін. Наявність дешевшої пропозиції на іншу дату або в іншого постачальника сама по собі ще не доводить неправомірності сформованої вартості. За нашою оцінкою, у потенційних спорах або в судових процесах предметом аналізу дедалі частіше буде не окрема цифра, а весь механізм її походження. На практиці це означає, що правомірність вартості будівництва повинна оцінюватися через сукупність взаємопов’язаних обставин: коли сформовано ціну, ким вона сформована, для якого виду договірної ціни, на підставі яких джерел, відповідно до якої редакції нормативного регулювання та якими документами підтверджено весь процес.