Як перевірити нерухомість перед купівлею: документи та конкретні ситуації

Покупець — це єдина особа, яка зацікавлена в тому, щоб придбати безпроблемну нерухомість. Продавець показує свідоцтво про право власності, витяг із реєстру виглядає «чистим», ціна вигідна — і покупець поспішає внести аванс. Але більшість проблем із квартирами та будинками не видно з одного документа. Вони стають помітні, лише якщо порівняти кілька джерел. Розповідаємо, як перевірити нерухомість перед купівлею, на що звернути увагу в типових ризикових ситуаціях і коли варто залучити юриста.

Що перевірити до внесення авансу або завдатку

Гроші, передані до перевірки, найважче повернути. Тому до будь-якого платежу варто з’ясувати щонайменше чотири речі:

• хто є власником за даними Державного реєстру речових прав (ДРРП) і чи збігається це з документами продавця;
• чи немає іпотеки, арешту або заборони відчуження;
• на якій підставі і коли продавець набув житло;
• хто ще має права на об’єкт: другий з подружжя, співвласники, зареєстровані мешканці, діти.

Важливо також розрізняти аванс і завдаток. Завдаток (ст. 570 Цивільного кодексу України) має забезпечувальну функцію: якщо угоду зірве покупець, завдаток залишається у продавця. Якщо ж її зірве продавець, він повертає завдаток у подвійному розмірі. Аванс — це лише частина оплати, і в разі зриву угоди його повертають. Якщо сторони укладають попередній договір, його має посвідчити нотаріус, як і основний договір купівлі-продажу.

Документи на квартиру та продавця: що має збігатися

Правовстановлювальний документ (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду) має відповідати даним реєстру. Перевірте, щоб збігалися:

• ПІБ та реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП) продавця в паспорті, правовстановлювальному документі та реєстрі;
• адреса, площа, реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна;
• частки, якщо власників кілька;
• технічний паспорт і фактичне планування: самочинне перепланування може ускладнити продаж. Водночас сьогодні, якщо в ДРРП є відомості про технічні характеристики об’єкта нерухомого майна, новий техпаспорт для перереєстрації не вимагається.

Як перевірити право власності, обтяження та судові спори

Відомості з ДРРП: власник, підстава набуття, іпотека та арешт

Інформація з реєстру містить власника, підставу та дату набуття права, обтяження (іпотеку, арешт, заборону) та історію реєстраційних дій. Отримати відомості можна через ЦНАП, у нотаріуса або онлайн з кваліфікованим електронним підписом (КЕП). Вартість онлайн-запиту — від 40 грн. До запровадження в Україні воєнного стану такі запити можна було подати через Дію. Сьогодні відомості можна отримати через чинні онлайн-ресурси. Актуальні тарифи варто уточнювати в день перевірки.

Щоб виключити помилку, звіряйте ідентифікатори: реєстраційний номер об’єкта, кадастровий номер (для землі) і РНОКПП особи, а не лише адресу та ПІБ. Майте на увазі, що електронний реєстр ведеться з 2013 року. Права, набуті раніше, можуть бути зафіксовані лише в паперових архівах БТІ. Тому відсутність запису в реєстрі ще не означає, що права не існує. У такому разі наявність прав перевіряє нотаріус за довідками БТІ.

Судові справи та виконавчі провадження продавця

Перевірте продавця в Єдиному державному реєстрі судових рішень, у розділі «Стан розгляду справ» на сайтах судів і в Єдиному реєстрі боржників. Збіги за ПІБ звіряйте з іншими даними, бо однофамільців буває багато. Наявність боргу чи судової справи сама по собі не забороняє продаж. Проте така інформація потребує аналізу: чи стосується спір саме цієї квартири і чи можливий арешт. Водночас порожній результат пошуку не гарантує, що спорів немає.

Три ситуації, у яких стандартної перевірки недостатньо

Квартиру продає представник за довіреністю, а власник за кордоном

Перевірте повноваження представника:

• чи дозволяє довіреність продати саме цей об’єкт і отримати кошти;
• чи не закінчився її строк;
• чи її не скасовано.

Українські нотаріальні довіреності перевіряють за Єдиним реєстром довіреностей. Довіреність, оформлену за кордоном, перевіряють інакше: чи посвідчена вона консулом або місцевим нотаріусом з апостилем, чи перекладена. Бажано зв’язатися з власником напряму, наприклад відеозв’язком, і узгодити, на чий рахунок надходять кошти. Іноземна довіреність не є недійсною автоматично, але сама перевірка реєстру не усуває всіх ризиків такої угоди.

Продавець нещодавно успадкував квартиру або отримав її після кількох перепродажів

Спадкове майно купувати можна, проте варто оцінити, чи не можуть з’явитися інші спадкоємці, зокрема ті, хто має право на обов’язкову частку, і чи не оскаржується свідоцтво про право на спадщину.

Сигнали для додаткової перевірки:

• кілька перепродажів за короткий час;
• дарування між сторонніми особами;
• набуття права власності за рішенням суду.

У таких випадках варто вивчити всю історію переходу права та попередні підстави набуття. Безпечного строку, після якого спадкове житло стає «чистим», закон не встановлює. Ризики оцінюють за конкретними документами, а орієнтуватися можна лише на встановлені законом строки позовної давності.

У реєстрі один власник, але житло придбано під час шлюбу

Майно, набуте під час шлюбу, вважається спільною сумісною власністю подружжя, навіть якщо зареєстроване на одного з них (ст. 60 Сімейного кодексу України). Для продажу потрібна письмова нотаріально засвідчена згода другого з подружжя (ст. 65 СК). Винятки можливі, якщо майно є особистою власністю (наприклад, придбане за особисті кошти або отримане в дар) чи якщо подружжя уклало шлюбний договір. Ці підстави треба підтвердити документами. На практиці такі ситуації часто закінчуються спорами про поділ майна між подружжям (див., наприклад, постанову КЦС ВС від 04.12.2024 у справі № 754/12379/20). Тому покупцю варто з’ясувати сімейний стан продавця на дату набуття житла.

Що додатково перевірити, якщо купуєте будинок із землею

• кадастровий номер і цільове призначення ділянки за Державним земельним кадастром;
• чи зареєстроване право на землю в ДРРП і чи збігається власник ділянки та будинку;
• чи введено будинок в експлуатацію і чи немає самочинно збудованих частин (ст. 376 ЦК);
• межі ділянки, сервітути, доступ до доріг і комунікацій.

Розрахунки, передача житла та права інших осіб

Безпечніше розраховуватися безготівково або через депозит нотаріуса: тоді продавець отримує кошти після державної реєстрації права покупця. Передачу житла можна зафіксувати актом приймання-передачі, де зазначають показники лічильників, стан приміщення та передані ключі.

Окремо слід перевірити, чи є в житлі зареєстровані мешканці. Реєстрація місця проживання дитини, власність дитини та її право користування житлом — різні речі. Дозвіл органу опіки та піклування потрібен, якщо дитина має право власності або право користування житлом. Тому в попередньому договорі варто закріпити обов’язок продавця зняти всіх мешканців з реєстрації до визначеної дати.

Що дає юридична перевірка

Юрист:

• аналізує історію права власності на майно, підстави набуття та сімейний стан продавця;
• перевіряє повноваження за довіреністю;
• перевіряє, чи немає судових спорів, які можуть вплинути на угоду або призвести до негативних наслідків у майбутньому;
• готує умови попереднього договору і схему розрахунків.