Роль замовника та підрядника: як постанова № 1512 змінила розподіл відповідальності

Визначення вартості будівництва більше не можна сприймати як окремий етап, який завершується разом із затвердженням проєктної документації.

Постанова Кабінету Міністрів України від 19 листопада 2025 року № 1512 «Деякі особливості визначення вартості будівництва, а також поточного середнього ремонту, поточного ремонту та експлуатаційного утримання автомобільних доріг загального користування в умовах воєнного стану» (далі — постанова № 1512) сформувала значно більш системний підхід до визначення та обґрунтування вартості матеріальних ресурсів.

При цьому важливо правильно розуміти саму суть реформи. Аналіз цін існував у будівельному ціноутворенні й раніше. Однак постанова № 1512 разом із затвердженою наказом Мінрозвитку від 20.03.2026 № 591 Настановою щодо порядку проведення аналізу цін на матеріальні ресурси (далі – Настанова 591) запровадили єдині правила його проведення, визначили порядок документування результатів та фактично розподілили відповідні функції між замовником і підрядником на різних етапах реалізації проєкту.

У результаті питання сьогодні полягає вже не лише в тому, яка ціна матеріалу зазначена у кошторисі, а й у тому: хто її визначив? На якому етапі? На підставі яких джерел? І чи можна відтворити логіку такого розрахунку документально? Саме це суттєво змінює практичну роль обох сторін будівельного договору.

Хто і коли проводить аналіз цін

Після внесення змін до постанови № 1512 законодавець достатньо чітко розмежував етапи, на яких аналіз цін здійснює замовник, а на яких — підрядник.

Замовник проводить аналіз цін:

• під час складання інвесторської кошторисної документації
• під час підписання актів приймання виконаних будівельних робіт — у разі застосування динамічної договірної ціни.

Підрядник проводить аналіз цін:

• під час складання інвесторської кошторисної документації, якщо розроблення проєктної документації покладено саме на нього
• під час складання та узгодження договірної ціни
• під час підготовки актів приймання виконаних будівельних робіт — у разі застосування динамічної договірної ціни.

Отже, сформовано кілька послідовних рівнів визначення та перевірки вартості, на кожному з яких свій суб’єкт, свої документи та свої ризики.

Замовник: від формування кошторису до контролю оплати

Для замовника перша ключова точка — складання інвесторської кошторисної документації. Саме на цьому етапі формується економічна основа майбутнього проєкту: визначається кошторисна вартість, яка надалі впливає на планування фінансування, очікувану вартість закупівлі, проходження експертизи та проведення самої закупівлі. Тому аналіз цін тут має значення набагато ширше, ніж простий збір декількох комерційних пропозицій.

Потрібно розуміти, що саме порівнюється: чи є матеріали дійсно співставними за технічними та якісними характеристиками, наскільки актуальною є отримана цінова інформація, які джерела використані та чи відповідає сформована ціна встановленому порядку аналізу. Настанова № 591 якраз і деталізує цю процедуру: від формування переліку матеріальних ресурсів до збору цінових пропозицій, їх опрацювання та оформлення результатів аналізу. Тому ризик для замовника полягає не лише в очевидному завищенні ціни. Проблемою може стати і ситуація, коли сама ціна зовні виглядає ринковою, але неможливо належним чином підтвердити, яким способом вона була визначена.

Друга контрольна точка замовника — виконання договору

Після укладення договору роль замовника також не завжди завершується. Якщо сторони застосовують динамічну договірну ціну, замовник проводить аналіз цін і на стадії підписання актів приймання виконаних будівельних робіт. Підрядник, зі свого боку, проводить відповідний аналіз під час підготовки таких актів.

Фактично виникають два послідовних рівні: підрядник формує та обґрунтовує вартість — замовник перевіряє її перед прийняттям і оплатою. Водночас цю модель не можна автоматично переносити на тверду договірну ціну. За твердої договірної ціни під час взаєморозрахунків поточні ціни на матеріальні ресурси приймаються за їх вартістю, визначеною у договірній ціні відповідно до умов договору підряду. Це принципова відмінність, яку необхідно враховувати ще на етапі підготовки договору.

Підрядник: уже не просто виконавець робіт

Для підрядника зміни є ще відчутнішими. Договірна ціна тепер не повинна сприйматися як механічне перенесення показників з інвесторської кошторисної документації. Під час її складання та узгодження саме підрядник є суб’єктом аналізу цін. Тобто він має не просто запропонувати замовнику певну вартість матеріальних ресурсів, а бути здатним показати, звідки ця вартість взялася.

На практиці це означає необхідність:

• дослідити актуальні ринкові ціни
• правильно сформувати перелік ресурсів, що підлягають аналізу
• використовувати належні джерела цінової інформації
• порівнювати співставні за характеристиками матеріальні ресурси
• провести відповідні розрахунки
• належно оформити результати аналізу.

Таким чином, договірна ціна стає самостійним економічним розрахунком підрядника, а не копією інвесторського кошторису. І саме ця обставина, на нашу думку, є однією з найбільш суттєвих практичних змін.

Аналіз цін можна передати на аутсорсинг

Ще одна можливість постанови № 1512, якій, на наш погляд, приділяється недостатньо уваги, — аналіз цін не обов’язково проводити виключно власними силами. Постанова прямо передбачає, що здійснення аналізу цін на матеріальні ресурси може бути делеговане замовником або підрядником на договірних засадах третім особам з дотриманням вимог постанови № 1512. Для практики це досить серйозна опція.

На великому будівельному проєкті мова може йти про сотні найменувань матеріалів, постійний збір та перевірку цінової інформації, роботу з виробниками, імпортерами та дистриб’юторами, систематизацію даних і формування звітів. Не кожен замовник — особливо школа, лікарня, комунальна установа або невеликий орган місцевого самоврядування — має для цього окремий штат кошторисників та аналітиків.

Тому постанова фактично дозволяє передати цю роботу професіоналам. Мінрозвитку у своїх роз’ясненнях серед можливих виконавців такої роботи прямо називає проєктні організації, кошторисників, інженерів-консультантів, сертифікованих фахівців та інші спеціалізовані організації.

І це може бути одним із найбільш практичних способів організувати виконання нових вимог без створення окремого структурного підрозділу. Постанова говорить про можливість делегувати здійснення аналізу. При цьому сам встановлений нормативним регулюванням розподіл етапів між замовником і підрядником залишається. Аутсорсинг аналізу може суттєво зменшити організаційне навантаження. Але його цінність полягає не в тому, щоб знайти того, хто просто «збере три ціни», а в тому, щоб отримати професійно сформовану доказову базу вартості матеріальних ресурсів.

А що робити у нестандартних ситуаціях?

Будівельний ринок значно складніший за будь-який нормативний алгоритм. Можуть існувати унікальні матеріали, один виробник, імпортне обладнання, спеціальні умови доставки, індивідуальні вироби, нестандартна комплектація або ситуації, коли пропозиції різних продавців просто неможливо механічно порівняти між собою. Тому постанова № 1512 повинна застосовуватися разом із Настановою № 591, яка безпосередньо регулює порядок проведення аналізу цін. Водночас навіть деталізована Настанова не здатна передбачити кожну ринкову ситуацію.

У таких випадках, на нашу думку, доцільно орієнтуватися насамперед на економічну логіку самого аналізу: інформація має бути актуальною, джерела - ідентифікованими, товари - співставними, а прийняте рішення - таким, яке можна пояснити і документально відтворити. За необхідності як допоміжний методологічний орієнтир можуть використовуватися підходи, сформовані в інших сферах дослідження ринкових цін, зокрема у Примірній методиці визначення очікуваної вартості предмета закупівлі або окремих методиках оцінки. Однак тут важлива межа: це лише методологічний орієнтир, а не заміна спеціальних правил постанови № 1512 та Настанови № 591.

Практичний коментар адвокатів АО «Шкребець і партнери»

Головну зміну, запроваджену постановою № 1512, ми б сформулювали так: ціна у будівництві повинна мати не лише цифру, а й доказову історію її формування. Для замовника це означає необхідність створити зрозумілу внутрішню процедуру роботи з аналізом цін: визначити відповідальних осіб, порядок збору та перевірки інформації, правила документування та механізм взаємодії. Якщо власного кадрового ресурсу недостатньо — постанова прямо дозволяє залучити зовнішнього виконавця. Для підрядника ключове правило ще простіше: доказова база вартості має формуватися одночасно із самою ціною, а не постфактум — тоді, коли її обґрунтованість уже стала предметом перевірки, аудиту чи спору.

Окремої уваги потребує договір. Саме в ньому доцільно максимально чітко передбачити вид договірної ціни, порядок її зміни, процедуру подання та погодження підтвердних документів, строки їх розгляду, наслідки ненадання необхідного обґрунтування та взаємодію сторін у разі зміни ринкової вартості ресурсів.

Адже в умовах нового порядку визначення вартості будівництва недостатньо відповісти на питання: «Скільки коштує цей матеріал?». Необхідно бути готовим відповісти й на наступні: «Чому саме стільки? Коли? На підставі яких даних? І де документи, які це підтверджують?» Саме здатність дати на ці питання чітку та документально підтверджену відповідь сьогодні стає одним із ключових елементів фінансової та юридичної безпеки будівельного проєкту.